GNI CAPITAL A/S

CROWD INVESTERING

Global Network Investors (GNI) er et helt nyt investeringskoncept der samler det bedste fra flere verdener, giver mulighed for passiv placering af kapital i en konservativ investeringsplatform – eller aktivt arbejde med, at bygge et voksende internationalt investor netværk sammen med grundlæggerne af GNI.

GNI Capital a/s
Crowd Investering

ATTRAKTIVT AFKAST – 10% p.a.

Ved investering via GNI platformen, sikrer man sig som investor, et attraktivt afkast på sin kapital. Vores erklærede mål er, at forrente vore investorers investerede kapital med mindst 10% p.a., hvilket med udgangspunkt i de rette aktiver samt grundlæggende værdier i GNI er fuldt muligt. Modsat andre spillere på markedet ønsker GNI at størstedelen af overskuddet går tilbage til investorerne.

OVERSKUDSDELING – OP TIL 2% p.a.
GNI tilbyder tillige en ekstraordinær mulighed for investor til, at deltage i opbygningen af en unik ’crowd-baseret’ investerings platform. Investorer der bidrager til opbygningen af investornetværket vil kunne få del i op til 2% af GNIs årlige afkast.

EKSKLUSIV INVESTOR GRUPPE
Founders Circle der er en gruppe investorer, på højst 120 personer eller firmaer, som køber sig en fordelagtig plads i GNI Capital. Founders Circle optjener, som de eneste i GNI et ekstraordinært afkast på 5% af GNI´s overskud udover de ovennævnte afkast.

FOUNDERS CIRCLE

Kernen i GNI Capital A/S er Founders Circle. En gruppe mennesker med tætte relationer til stifterne og med væsentligt større økonomisk potentiale for investorerne.

Frem til udgangen af 2019 eller så lang tid der er ledige pladser, vil det være muligt at deltage, i det vi kalder Founders Circle.

Disse investorer – i alt 120 personer eller selskaber – vil for al fremtid tage del i yderligere 5% af GNIs overskud, uanset hvor mange investorer GNI kommer til at have, og uanset hvor stor den samlede investeringsportefølje kommer til at blive.

Det vil dermed sige, at der kan blive tale om en ganske anseelig ekstra forrentning af Founders Circle investorernes kapital.

Der kan investeres i 4 “klasser” hvor der er følgende pladser tilgængelige:

  • 8X EUR 100.000 level 1 Founders Circle investor positioner
  • 16X EUR 50.000 level 2 Founders Circle investor positioner
  • 32X EUR 25.000 level 3 Founders Circle investor positioner
  • 64X EUR 12.500 level 4 Founders Circle investor positioner

Eksempel:

Den samlede Founders Circle investering udgør mindst EUR 3.200.000 fordelt på 120 investorer. Vi antager at der ved udgangen af 2020 er mindst 10.000 investorer der gennemsnitligt har investeret EUR 5.000.

Den samlede investerede kapital er hermed EUR 53.200.000.

Hvis vi igen antager, at afkastet på GNIs samlede investeringer ved årets afslutning udgør 14%, vil det beregnede afkast til investorerne beløbe sig til i alt EUR 7.448.000. Heraf udbetales 75% til samtlige investorer, svarende til EUR 5.586.000. Founders circle afregnes ekstraordinært 5% af resterende overskud.

Founders Circle investorernes ekstraordinære afkast udgør 5% hvilket svarer til EUR 93.100, som fordeles pro-rata imellem Founders Circle investorerne.

Dvs. Founders Circle investorerne i alt – inklusive de ekstraordinære 5% – har modtaget 13,40% i rente på lånekapitalen.

BAGGRUND & FORRETNINGSIDÉ

GNIs forretningsidé udspringer af grundlæggernes mangeårige arbejde og erfaring med investering i fast ejendom, selvstændig virksomhed samt ikke mindst venture og private equity investeringer.

En fællesnævner for næsten alle investeringer foretaget af GNIs grundlæggere er, at der ved samarbejde med andre partnere og udbydere af investeringsprojekter opleves en tendens til, at der ofte ikke efterlades stort mere end et absolut minimum til 3. parts investorer, upåagtet at de ofte har taget størstedelen af risikoen og dermed belønnes uforholdsmæssigt dårligt.

Bankerne tilbyder ofte – i forhold til hvad der findes på markedet – dårlige og svært gennemskuelige produkter, hvor man som investor står med risikoen, men til gengæld står man sidst i køen efter udbyderne af investeringsproduktet, når der skal udbetales afkast.

GNIs grundlæggende forretningsfilosofi er, at omkostningerne til administration og markedsføring af GNIs investeringsportefølje skal holdes på et absolut minimum og ALTID kunne dækkes af cash-flow producerende aktiver. Frem for alt, så skal størstedelen af GNIs overskud gå tilbage til investorerne – faktisk helt nøjagtigt 94%

Med andre ord, så tror vi på at vi kan bygge et særdeles attraktivt afkast for investorerne hvor vi ikke behøver at tage hverken den første eller den sidste krone.

Vores mål er:

  • at gøre aktivklasser – som normalt set er uden for almindelige menneskers økonomiske og/eller kundskabsmæssige rækkevidde – tilgængelige for investorer med små midler eller begrænset tid
  • at tilbyde større professionelle investorer et stabilt og attraktivt afkast uden de normalt medfølgende høje risici og gebyrer
  • at belønne dem der hjælper til med at bygge forretningen og investornetværket, ved at give dem et ekstraordinært afkast

FORRETNINGSMODEL

GNI ønsker at operere som en form for Private Equity Investment selskab, der foretager diversificerede investeringer i selskaber inden for forskellige brancher og geografiske områder som udgangspunkt prioriteret som følger:

Under hvert af ovenstående områder vil der være yderligere opdeling af risiko og aktivklasser.

I stedet for anvendelsen af konventionelle kanaler er det vores opfattelse, at de bedste investorrelationer opnås gennem ’word of mouth’ – og dermed anbefalinger fra eksisterende investorer. Det giver en helt anden styrke og ikke mindst rækkevidde.

Derfor bliver samtlige investorer registreret i organisatorisk form, således man som investor har mulighed for, at tage del i det afkast der skabes via investeret kapital, fra det netværk man selv – direkte eller indirekte – har været delagtig i at tiltrække.

Vi kalder det Profit Sharing!

I forhold til de indledningsvise undersøgelser vi har foretaget er der endog overordentlig stor interesse for denne form for ’crowd investering’.

Dermed er vi også fokuseret på, at jo højere afkast vi kan give vore investorer, jo mere eksponering opnår vi overfor nye investorer eftersom tilliden vokser og rygtet spredes.

Dette føler vi er helt i tråd med trends omkring social sharing, crowd funding og ikke mindst den stigende mistillid til traditionelle investeringsinstitutioner og deres udbud af produkter med lille eller intet afkast.

I forhold til de indledningsvise undersøgelser vi har foretaget er der endog overordentlig stor interesse for denne form for ’crowd investering’.

Dermed er vi også fokuseret på, at jo højere afkast vi kan give vore investorer, jo mere eksponering opnår vi overfor nye investorer eftersom tilliden vokser og rygtet spredes.

Dette føler vi er helt i tråd med trends omkring social sharing, crowd funding og ikke mindst den stigende mistillid til traditionelle investeringsinstitutioner og deres udbud af produkter med lille eller intet afkast.

Investeringsstrategien
GNIs investeringsstrategi er, at investere ca. 70% af kapitalen i en konservativ og diversificeret ejendomsportefølje som indledningsvis fokuserer på danske ejendomme i større og vækstorienterede provinsbyer, samt det bredere hovedstadsområde med vægt på:

  • Erhvervsejendomme på gode sekundære beliggenheder udgør ca. 60-70% af porteføljen
  • Boligejendomme primært på gode beliggenheder i de største provinsbyer eller hovedstadsområdet udgør ca. 30-40% af porteføljen

Udover ejendomme, investeres 30% af kapitalen i venture og private equity aktiver samt interessante ejendomsudviklingsprojekter og ikke mindst projekter indenfor grøn energi.

Det er vigtigt at understrege, at der IKKE under nogen omstændigheder udbetales afkast til GNI investorer som ikke er fremkommet via afkast fra underliggende aktiver!

INVESTERINGSBESLUTNINGERNE

CORPORATE GOVERNANCE

GNI har ved investering i såvel ejendomme som virksomheder, implementeret en proces for investeringsbeslutninger, der overordnet kan beskrives således:

Fase 1

Skriftlig præsentation af virksomhed (eller ejendom), forretningsidé, virksomhedens nøglepersoner, nuværende ejere, regnskabsmæssige resultater, budgetter og finansieringsplan. Møder med virksomhedens ledelse.

Fase 2

GNI foretager en grundig analyse af virksomheden med udgangspunkt i relevante analyser som eks. traditionel regnskabsanalyse, kombineret med SWOT og PEST-analyser. Dette analysearbejde sammenfattes i et foreløbigt investeringsnotat.

Fase 3

Investeringsnotatet forelægges GNIs daglige ledelse, der foretager en vurdering af om investeringen umiddelbart er interessant for GNI. Såfremt der er tilfældet sendes investeringsnotatet videre til GNIs Investment Committee.

Fase 4

GNIs Investment Committee, der er sammensat af personer med særligt og relevant branchekendskab, gennemgår og analyserer investeringsnotatet, og fremkommer herefter med en indstilling, der kan være positiv eller negativ. Investment Committee har også mulighed for at efterspørge yderligere informationer.

Fase 5

Ved en positiv indstilling fra GNIs Investment Committee mødes GNIs direktion med targetvirksomhedens ledelse og nøglepersoner for derigennem, at foretage en endelig vurdering af virksomheden og en drøftelse af investeringens rammevilkår.

Fase 6

Den endelige investeringsbeslutning træffes af GNIs ledelse og der udarbejdes et ’investeringsbeslutnings referat´.

Fase 7

Eksekvering. Selve investeringen foretages af GNIs daglige ledelse i samarbejde med relevante eksterne rådgivere.

Fase 8

Løbende opfølgning i forhold til perioderegnskaber og aftalte milepæle foretages af GNIs ledelse.

Fase 9

GNIs bestyrelse evaluerer kvartalsvis samtlige porteføljeinvesteringer og udsender sammen med kvartalsregnskabet, en kort orientering til GNIs Obligationsejere og Founders Circle investorer.

Processen er i princippet den samme ved investering i fast ejendom bortset fra det i Fase 5 nævnte møde med targetvirksomhedens ledelse, da dette kun vil være relevant ved overtagelse af hele ejendomsselskaber og ikke enkeltstående ejendomme.

Samtlige juridiske og regnskabsmæssige forhold i opstarten og den efterfølgende drift af GNI, bliver overset af Accura advokatfirma og/eller Beierholm revisorer ligesom de også udarbejder eller gennemser samtlige juridiske dokumenter i forbindelse med opstart af selskaberne og optagelse af lån fra investorer.

Selskabet allokerer 2,5% af sit nettoresultat til overskudsdeling til administrationspartnere og Investment Committee.

LANCERING AF GNI CAPITAL

Opstarten af GNI platformen foretages i to trin, hvoraf Trin 1 er forbeholdt såkaldt Friends & Family dvs. personer i stifternes nære netværk som inviteres til at deltage i Founders Circle.

Samtidigt med Trin 1, investerer grundlæggerne i alt op til EUR 250.000 i opbygningen af GNI strukturen og ikke mindst i de første 12-18 måneders drift af virksomheden. Således vil den kapital der hentes fra investorerne udelukkende gå til køb af aktiver.

’TRIN 1’
Friends & Family investorer har nu muligheden for at være med i GNI allerede fra starten. Dette giver en unik fordel, da man dermed har mulighed for at opnå en langt større andel af det samlede afkast i GNI strukturen. Dette er kun forbeholdt Founders Circle.

I alt 120 personer og/eller selskaber, inviteres til at deltage i Founders Circle sammen med grundlæggerne.

Der kan investeres i 4 niveauer hvor der er følgende pladser tilgængelige:

  • 8X EUR 100.000 level 1 Founders Circle investor positioner
  • 16X EUR 50.000 level 2 Founders Circle investor positioner
  • 32X EUR 25.000 level 3 Founders Circle investor positioner
  • 64X EUR 12.500 level 4 Founders Circle investor positioner

Der vil være en udtalt fordel ved at være en del af Founders Circle, da man uden selv at referere andre investorer til platformen, vil opnå afkast af den samlede investering.

Derudover udbetales en pulje på 5% af GNI’s netto overskud, som ekstraordinær overskudsdeling til Founders Circle.

Rent kronologisk sker deltagelsen i investeringsprojektet ved:

  1. at der tilkendegives interesse fra Investors side om deltagelse hvorefter GNI reserverer én af ovenstående positioner til den pågældende investor.
  2. et lånedokument udarbejdes af Accura advokater og fremsendes til Investor og returneres indenfor 3 dage til GNI i underskrevet stand.
  3. så snart det aftalte lån er indbetalt, bekræfter GNI registreringen af Investor i GNI strukturen og fremsender underskrevet lånedokument.

Den indbetalte kapital benyttes i første omgang udelukkende til erhvervelse af kapitalandele i én af de beskrevne ejendomsselskaber.

GNI opbygger i løbet af 2019 grundstenen i den Investment Committee der skal være det bærende element i samtlige fremtidige investeringsbeslutninger.

’TRIN 2’
Det forventes, at GNI kan lancere sin online investeringsplatform i Q1 2020. Platformen tilbyder køb af digitale virksomhedsobligationer der giver et variabelt og attraktivt afkast baseret på selskabets aktiver.

Som udgangspunkt tilbydes obligationer med 60 mdr. løbetid med en variabel rente, der er baseret på GNIs samlede afkast. Der laves forskellige incitamenter for hhv. løbetid på 120 mdr. og forskellige former for løbende akkumulerende opsparingsprodukter.

GNIs mål er, at tilbyde samtlige investorer mindst 10% i afkast på deres investerede kapital.

Det forventes, at ca. 4% p.a. kan udbetales kontant, mens resterende del af forrentningen akkumuleres i hele obligationernes løbetid. GNI har en diskretionær ret til, at akkumulere hele afkastet såfremt det af GNIs revisor og bestyrelse skønnes nødvendigt for at sikre GNIs aktiver og dermed investorernes fremtidige afkast.

GNI indhenter godkendelse fra Finanstilsynet inden lanceringen af investeringsplatformen.

Målet er, at der inden udgangen af Q1 2020 er over 1.000 investorer i GNI.

Beskrivelse af investeringerne

Grundlæggerne har igennem længere tid arbejdet med de herunder nævnte ejendomsprojekter, der således er gennemgået på behørig vis for at afdække risiko og ikke mindst potentiale, hvilket er anledningen til at netop disse to ejendomme danner grundlaget for lanceringen af GNI.

Vi har valgt kontorhoteller, da vi efter megen overvejelse er nået frem til, at risikospredningen på den enkelte ejendom mindskes væsentligt på denne type ejendom.

Derudover er der er der ifølge Danmarks Statistik, en stigende tendens til at der kommer flere og flere enkeltmandsvirksomheder, ligesom en verden med hurtigt skiftende økonomiske konjekturer i stigende grad får lejere og virksomheder til at søge større grad af fleksibilitet på deres lejevilkår.

Iflg. en analyse foretaget af Colliers International, er der for virksomheder med 1-10 ansatte op til DKK 75.000 at spare pr. ansat p.a. ved at vælge kontorhotel frem for traditionelt lejemål. Størst er besparelsen for de virksomheder der vælger kontorer i mellemste prisklasse og opefter.

Begge ejendomme nævnt herunder ligger i den mellemste prisklasse, og forventes at have en høj udlejningsprocent grundet et tæt samarbejde med vaexthuset.dk samt ejendommens gode beliggenheder.

På begge ejendomme ydes der fra sælger en 5 års garanti på lejen hvilket sikrer et stabilt afkast fra starten.

Fredericia Landlystvej A/S
Ejendommen beliggende på Landlystvej 1, 7000 Fredericia er næsten færdig med en totalrenovering, der får ejendommen til at fremstå som ny.

Bygning: 998m²
Heraf fællesareal: 351m²
Bolig: 223m²
Købspris: DKK 24.750.000
Ejendommens startafkast: 6,0%

Roskilde Vækst IVS
Ejendommen beliggende Byleddet 12-14, 4000 Roskilde er ejet af Roskilde Vækst IVS. Halvdelen af ejendommen er udlejet til Sonion A/S, og den resterende del fungerer som kontorhotel.

Bygning: 2.705 m² (5.410m² inkl. parterre)
Heraf fællesareal: 1.893m²
Købspris: DKK 26.800.000
Ejendommens startafkast: 6,8%

TEAM & RÅDGIVERE

Andy Christensen

Networker, foredragsholder, ultra cyklist, Manager for Nordamerikansk serviceenhed. Passion for organisations- og forretningsudvikling. Fritiden er fyldt med cykling og rejser specielt i USA.

Thomas Lillesø

Serieentreprenør igennem 20 år med de op og nedture forretningslivet byder på. Seneste 3 år beskæftiget med Private Equity i SME segmentet. Socialt anlagt med kærlighed og mod på livet. Elsker alt med motor.

Henrik Haaning

Serieentreprenør og aktiv i bestyrelsesarbejde. Investerer og arbejder med fokus på online handel og IT samt ejendomsinvesteringer. Sejler alt for sjældent!

Al bogføring og regnskabsmæssig assistance bliver foretaget af Beierholm revisorer, som også udarbejder kvartals- og årsrapporter.
www.beierholm.dk

Accura er GNI’s foretrukne juridiske rådgiver.
www.accura.dk

Ejendoms- og selskabsadministration foretages i samarbejde med Spektrum ejendomme der er én af landet bedste på området.
www.ejendomme.as

GNI Capital A/S

Sletten 45, 1 sal, Mejrup 7500 Holstebro
info@gnicapital.dk